■ 우석훈의 사람이 사는 경제 - 선대인 선대인경제연구소 소장

우석훈 박사가 진행하는 '사람이 사는 경제'에 선대인 '선대인 경제연구소장'이 출연했다. 두번째 대담 시간, 선대인 소장과 우석훈 박사는 4.1 부동산 대책부터 대한민국 부동산 전망에 대해 이야기를 나눴다.  

Q. 4.1부동산 대책 총평은?

건설사 입장에서 '종합선물세트'라고 표현이 됐는데 그때부터 조금 뭐 약간 과한 표현일 수 있겠지만 '종합독극물세트'일 수도 있다. 무주택자들 집을 지금 이제 집을 살 여력이 안 되는 사람들한테 억지로 빚내서 집 사라는 것이다. 한쪽에서는 하우스푸어를 구제한다고 하면서 다른 한쪽에서는 하우스푸어를 양산하는 것이 보인다. 가계 부채도 지금 잔뜩 쌓여 있는데 더 늘리는 것이다. 한국경제 전반에 굉장히 위험할 수 있는 수단이다.

Q. 5년간 양도소득세를 면제한다는 정책 평가는?

집값이 올라야 양도 소득세도 감면해 줄 건덕지가 생길 것이다. 그런데 나는 오른다고 생각하지 않는다. 지금 집값이 떨어지는 게 세금 부담이 가중돼 나타나는 현상이 아니다. 종부세도 지난 정부에서 깎아줬고 또 양도소득세도 뭐 취득세도 여러 차례 감면해줬다. 노무현 정부 때 훨신 더 높았다. 그런데 그 때 집값이 올랐다. 이명박 정부 이래로 계속 집값이 떨어지는 이유는 결국 집값이 너무 올랐고 사람들이 이제 사줄 돈이 없기 때문이다. 떨어지는 위치인 건데 이걸 억지로 떠받치려고 하다 보니 온갖 무리수를 동원하게 되는 것이다.

Q. 생애 첫 주택구입 지원 확대에 대한 의견은?

생애 첫 주택 구입자에게 DTI ,LTV 그런 대출을 100%까지 할 수 없게 만든 것들을 완화시켜 주는 것에 대해서 나는 가장 위험한 대책 중의 하나라고 생각한다. 지금까지 집을 못 사고 있었다는 것은 사실은 그 집을 살 여력이 안된다는 것이다. 그런데 그런 사람들에게 DTI 규제, LTV 규제를 풀어서 집을 사게 한다는 것은 쉽게 말해 '빚을 얼마든지 왕창 내서 집을 살 수 있게 해줄게' 라고 하는 것이다.

이것은 미국에서 서브 프라임론 사태가 터질 때와 유사하다. 그 서브 프라임론이라는 자체가 저소득자들한테 무리하게 빚을 내서 집을 사게 만들어준 것이다. 그런데 그 서브 프라임론이 주택 불량채권이 된 것이다. 거죠. 이어 부동산 시장 전체가 무너진 것이다.

이미 뭐 부동산 거품은 심하고, 가계 부채를 잔뜩 쌓아 놓고 이게 무너지기 시작하니까 그나마 남아 있던 저소득층로 하여금 빚내서 집 사게 한다는 것. 얼마나 위험한 짓인가. 정부로서 과연 해야되는 대책인가, 그런 생각이 든다. 

Q. 보금자리주택 공급물량 대폭 축소에 대한 의견은?

보금 자리주택 일종의 임대주택인데, 이거는 분양해주는 임대주택이다. 이것을 7만호에서 2만호로 이번에 확 줄였다. 이명박 정부때까지는 주택 공급이 부족해서 집값이 그동안 올랐다 하고 이 정부 들어서 공급이 부족한게 아니라 공급이 너무 과잉됐다며 갑자기 이렇게 진단을 확 바꿔버리고 그렇게 해서 이제 보금자리 주택을 줄였다. 그린벨트 금싸라기 땅을 풀어서 정부가 한다는 게 서민들 위한 임대나 공공전세주택을 짓는 게 아니라 매매용 주택을 지었다. 그리고 최소 3, 4억씩 가는 아파트를 공급하면서 이게 서민용 주택이라고 이야기를 하는데 말장난 같고 분양도 잘 안됐다.
 
Q. 하우스 푸어 대책에 대한 의견은?

워낙 다급하니가 뭐 이런 저런 대책을 내놓을 수 있다고 생각한다. 예를 들면 뭐 목돈 안 드는 전세 주택 이런 것도 사실은 그걸 뜯으면 하우스푸어 구제 대책이고. 주택연금을 이제 그 지금 60세에서 이제 50세로 50세부터 될 수 있도록 해주는 것도 그렇다.

사실은 이제 하우스푸어들의 어떤 부실화 될 수 있는 그 부담을 이제 주택금융공사라든지 자산관리공사 이런데 떠넘기는 것이다. 이것이 국민들 부담으로 돌아온다고 생각하면 사실은 그 하우스푸어들의 그런 이제 뭐 부실 문제를 좀 대대적인 재무 컨설팅을 해서 공공이 예를 들어서 하우스푸어 가게들을 중심으로 해서 정말 은밀한 이제 실태를 조사하고 먼저 그 스스로 자구 노력을 하도록 만들어 주고 사교육비라든지 보험이라든지 이런 거에서 빠져 나간 돈들로 자구 노력을 충분히 하도록 해야 할 것이다.

Q. 부동산 대책을 구상한다면?

임시 미봉책으로 해결이 되지 않을 것이란 것은 인정했으면 좋겠다. 가계부채가 현재 969조 원으로 2004년의 두배다. 가계부책 대책을 연착륙 대책을 부르짖으면서 길게 보면 경착륙 대책으로 일관해온 것이다. 단기적 충격이 있더라도 길게 보고 가계부채를 일정부분 해소하고 연착륙을 현실적으로 유도해 나가야 할 것이다.

이와 관련해 스웨덴 모델과 일본 모델이 있다. 나는 일본식으로 가지 말자고 하면서 현재 국내 부동산이 일본을 따라가고 있다고 보고 있다. 일본은 부동산 버블 붕괴 후 경기부양책만 내놓다 위기 대응에 실패했다. 부동산에 있는 막대한 돈들이 흘러나와 민간 생산시장에 들어와야 창조경제가 가능할 것이다.

스웨덴의 이야기를 해보자. 일본은 부실채권이나 건설업계 구조조정을 미뤘지만 스웨덴은 금리를 일정부분올리고 부동산 거품이 빠진 다음에 공적자금을 투입해 해결해주고 배드뱅크(부실채권, 자산을 사들여 처리하는 은행)을 설립해 신속한 해결을 했다. 스웨덴 정부의 적극적인 위기 대응으로 버블붕괴 2년만에 경제회복에 성공한 것이다.

한국의 고령화 수준을 세계최고 수준이다. 이에 부동산 구매력 총량지수라는 것을 개발했다. 그에 따르면 2000년에 집을 살 수 있는 사람을 100명으로 두면 2030년에는 25명이 될 것이다. 이는 부동산 시장의 엄청난 충격이다. 장기대세하락을 예측할 수 밖에 없는 것은 이런 고령화 측면과 가계부채가 있다.

맥킨지 2차 한국보고서에서 "한국경제는 뜨거워지는 물 속의 개구리와 같다. 북핵보다 한국경제가 위기다." 라고 말했다. 한국경제가 일본처럼 한번에 무너지지 않고 무너지려는 것을 정부가 떠받쳐주면서 부동산에돈이 묶이고 일자리가 생기지 않고 고비용 구조로 가고, 가계부채가 계속 심각해지는 상황에서 우려가 크다.

Q. 경제위기가 올 경우, 대비책은?

경제위기는 많은부분 정책과 구조의 문제에서 개인에게 조언을 해주기 쉽지 않다. 하지만 충격이 올 수 있는 가능성이 크다. 그래서 조언하자면 우선, 부채를 최소화 하길 권한다. 그리고 부동산을 많이 보유하고 있다면 빚부담을 많이 주거나 현금화가 가능한 부동산을 처분하길 바란다. 부동산 보유에 따른 지출과 수익을 철저하게 분석하고 손실이 나고 있다면 무리하게 갖고 있지 않길 바란다.

Q. 부동산을 대신할 재테크는?

나는 재테크를 안하는 것이 재테크라고 생각한다. 재테크를 이토록 열심히 했는데 왜 사람들은 오히려 빚이 그렇게 많아졌을까? 재테크보다는 오히려 사람들이 안정적으로 일하고 소득이 안정되고 복지가 두터워 노후 걱정을 하지 않아도 되는 울타리를 만들어야 할 것이다.

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