■ 우석훈의 사람이 사는 경제 - 선대인 선대인경제연구소 소장

한때 인기를 누렸던 팟캐스트 '나는꼽사리다'의 명콤비 우석훈과 선대인이 또 한 자리에서 만났다. 언론인 출신 경제학자 선대인 연구소 소장의 눈으로 본 대한민국 부동산의 현재와 미래는 무엇일까?

사실 선대인 소장은 동아일보 기자 출신이었다. 지금은 경제학자로 유명하지만 기자 시절에는 사회부, 정치부, 국제부에서 일했다고 한다. 그러다가 기자 생활 6년을 채울 무렵 큰 아이가 태어나고 진짜 하고 싶은 것이 무엇일까 고민하다가 정책 평론을 한번 해보고 싶다는 생각이 들었다고 한다. 그래서 정책 쪽에서 가장 알려진 하버드 케네디 스쿨에 지원했고 경제학자로서 첫 걸음을 떼게 됐다고 한다.

그런 그는 부동산 시장 예측으로 정평이 나있다. 우선 2008년 말 부동산 급락을 예상했고 2009년에 부동산 부양책이 나올 무렵 인천 청라, 영종, 김포 한강 신도시 분양 붐이 일자 "막차 탈 가능성이 높으니까 타지 마라."고 하기도 했다. 또 몇 년 전부터는 집값은 하락하는데 전세값이 뛰니까 언론에서 전세값 뛰다가 나중에 또 집값 뛴다는 얘기가 나왔는데 "그때 전세값이 오른 건 사실 오히려 집값이 장기 침체에 신호다."라고 전망하기도 했다. 최근 4.1부동산 대책도 "약발이 결국 몇 달 못 간다." 이렇게 이야기 했는데 최근에 언론들에서 '석달천하'라고 표현하는 것을 보면서 선 소장은 나름대로 부동산 전망 만큼은 자부하고 있다고 한다.

이런 그에게 붙은 딱지는 '부동산 폭락론자' 이다. 이에 그는 "저보고 폭락론자다, 비관론자다, 이렇게 얘기하는데 사실은 그게 집을 가진 사람들, 부동산 부자들, 건설업계 입장에서 보면 뭐 폭락이 또 비관론자라는 딱지 붙이고 싶겠지만 무주택 서민 입장에서 보면 집값 떨어지는 현장은 사실은 낙관적인 현상이다" 그 딱지를 수긍하기 힘들다고 밝혔다. 그는 부동산 가격 하향안정화는 정상적이고 긍정적인 현상이라고 주장했다.

그렇다면 그는 2013년 대한민국 부동산을 어떻게 전망하고 있을까? 우석훈 박사가 몇가지 질문을 던져보았다.

Q. 하반기에 집을 사도 될까?

개인적 사정이 다 다르기때문에 일반적으로 말할 수는 없지만 대체로는 사지 말라고 하고싶다. 금전여력이 충분하다면 살 수 있겠지만 무주택 서민들이 금리가 조금 낮다고, 정부에서 세금 조금 깎아준다고 혹해서 무리해서 빚내서 집을 산다면 낭패 볼 가능성이 높다고 보고 있다. 

Q. 산다면 어떤 집 사야하나?

우선 집 선택의 제1조건은 '환금성'이다. 팔릴 수 있는 집인지 생각해야 한다는 것이다. 2000년대에는 파는 것을 걱정하지 않아도 됐지만 앞으로는 팔리지 않을 주택이나 아파트가 있을 것이다. 수도권 외곽의 아파트 단지는 위험하다. 도심 내에 있더라도 거주자 부채비율이 많은 아파트도 피해야 할 것이다. 최근 집값이 많이 떨어진 지역이 있다. 그곳에 하우스푸어가 많다. 고점대비 가격이 많이 떨어졌다고 덥석 사지 않길 권한다.

Q. 부채를 지고 집을 사고자 한다면?

나는 부동산 대세 하락기에 접어들었다고 생각한다. 부동산 침체가 일시적이지 않고 장기화될 것이라 생각한다. 최소 5년 이상이며 정부가 부동산 거품을 빼지 않고 질질 끈다면 일본식 장기침체도 나타날 수 있다고 보고 있다. 단답형으로 답한다면 '무리해서 집 사지말라' 이다.

Q. '무리한다'는 수준을 정의한다면?

부채수준이 1억 이상도 많다고 생각한다. 억단위 대출을 아무렇지 않게 생각하는데, 이는 거치식 대출구조(일정기간 원금상환 없이 이자만 납입하는 대출 방식) 때문이다. 거치식 대출구조는 부동산문제의 핵심 뇌관이다. 이자만 내면서 원금 못 갚는 가계부채 채무자가 70% 이상이라고 한다. 심각한 상황이다. 결론은 '집 사지 말고 기다리라'는 것이다. 또한 은퇴하고 전원주택을 사려는 사람들이 있는데 전원주택은 환금성을 더 고려해야한다. 

Q. 노후대비로 수익형 오피스텔에 투자하는 것에 대한 의견은?

수익형 오피스텔, 상가, 도시형 생활주택을 엄청 많이 지었다. 이미 공급과잉이다. 빈집이 넘치고 있다. 그런데 보라, 오피스텔 광고가 넘쳐나고 있다. 그렇게 수익이 좋다면 동네방네 전단지를 붙여놓을 필요가 없다.

Q. 높아지는 전세비용, 선택은?

고통스럽더라도 '토끼몰이에 당하지말라'고 전세 세입자들에게 말해주고 싶다. 집값이 떨어지니 온갖 부양책을 쓴다. 나는 단기간에 집값이 오를 것이라 생각하지 않는다. 전세값 오른다고 무리하게 집을 사면 더 위험할 수 있다. 전세값을 올리니 힘들겠지만 버티는 것이 나을 것이라 생각한다.

Q. 주택연금, 가입하는 것이 좋을까?

※ 주택연금은 주택을 담보로 받는 노후 연금으로 부부 모두 50세 이상, 6억 원 이하 주택 보유자를 대상으로 하는 연금이다. 

말하기 곤혹스럽다. 일단 개인 입장에서는 주택연금을 드는 것이 좋다. 베이비부머 대상 사회부동산 대책으로 나온 것이라 주택연금가입연령을 50세로 낮춰졌다. 주택연금 가입 조건이 현재 후한 편이다. 이를 달리 얘기하면 이를 실시하고 있는 주택금융공사는 잠재적인 집값 하락에 따른 부실을 떠안게 되는 것이다. 공공정책 측면에서 이를 바람직하다고 생각하지는 않는다. 개인 입장에서는 집값이 더 떨어지기 전에 가입하는 것이 좋다고 생각한다. 2-4년 뒤에 드는 것 보다는 지금 드는 것이 나을 것이다.

Q. 부동산 알짜정보 얻으려면?

부동산과 관련해서는 중요한 지표들을 알고 있으면 좋다. 우선 부동산 실거래가 조회(http://rt.molit.go.kr/)를 통해 자신이 사는 아파트를 실거래가를 알 수 있다. 또한 지역별 실거래 건수 조회를 해야할 것이다. 거래량은 정점을 지나면 줄게 되어있다. 거래량이 줄면 1-2년 뒤에 가격도 떨어진다. 빚내서 집을 샀던 사람들이 거래량이 줄면 매물을 내놓기 시작하기 때문이다. 수도권 집값 하락도 이 때문이다.

Q. 부동산 선동·낚시 기사 구별법은?

내가 10계명을 정리한 적이 있으니 참고 바란다. 몇 가지만 여기서 이야기하자면 우선 단정적인 기사에 속지 말아야 할 것이다. 예를 들면 기자의 의견인척 하면서 전문가를 인용해 사실을 왜곡하는 경우가 많다. 하지만 그 전문가가 이해관계자일 경우가 많다. 각종 연구원 이름만 보고 과신을 하는 것은 금물이다. 또한 기사 마지막 부분에 숨겨진 의도가 있으니 주의해야한다.

표현에도 유의해야할 것이다. 지금 너무 높기때문에 집값이 오르는 것이 부정적인데도 불구하고 '훈풍, 온기, 들썩' 등의 표현에 혹해서는 안될 것이다.

마지막으로 잠정적인 상황을 확정적으로 쓰는 경우가 있다. 예를들면 청약은 확정된 상태가 아니다. 청약이마감됐다고 해도 계약률은 20-30%에 못 미치는 경우도 허다하다. 

한편 선대인 소장은 4.1 부동산대책은 건설사 입장에서 '종합선물세트' 라고 표현되기도 했지만 개인적으로는 '종합독극물세트'일 수도 있다고 생각한다고 '돌직구'를 날리기도 했다. 그의 부동산 얘기는 8일 목요일 SBSCNBC 오전 10시에 이어 들을 수 있다.